A REURB, Regularização Fundiária Urbana, é o procedimento criado pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, para incorporar núcleos urbanos informais à cidade formal e dar título aos seus ocupantes. Ela é conduzida pelo município, que classifica o caso como REURB-S (interesse social, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda) ou REURB-E (interesse específico, para os demais), aprova o projeto de regularização e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), levada ao cartório de registro de imóveis para abrir as matrículas individuais. O pedido pode partir do poder público, dos próprios moradores, de associações, de proprietários e loteadores, da Defensoria Pública ou do Ministério Público. Quando o problema é de um imóvel isolado, e não de um núcleo, a usucapião extrajudicial costuma ser o caminho mais adequado.
O que é a REURB e para que serve
O artigo 9º da Lei nº 13.465/2017 define a REURB como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A regulamentação veio com o Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018.
A lei trabalha com alguns conceitos que definem o alcance do instrumento (artigo 11):
- Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível titular os ocupantes, ainda que atendida a legislação da época de sua implantação.
- Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, as vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias avaliadas pelo município.
- Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo município ao final do procedimento, com o projeto aprovado, o termo de compromisso de execução e, quando for o caso, a lista dos ocupantes e dos direitos reais conferidos.
Entre os objetivos listados no artigo 10 estão ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, garantir o direito à moradia e a função social da propriedade, estimular a solução extrajudicial de conflitos e conceder direitos reais preferencialmente em nome da mulher.
REURB-S e REURB-E: qual é a diferença
O artigo 13 prevê duas modalidades:
- REURB de Interesse Social (REURB-S): aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal.
- REURB de Interesse Específico (REURB-E): aplicável aos núcleos ocupados por população que não se enquadra na hipótese anterior.
O Decreto nº 9.310/2018 permite que o município defina a faixa de renda considerada baixa, conforme as peculiaridades locais, com o limite de cinco salários mínimos de renda familiar (artigo 6º). No mesmo núcleo podem conviver as duas modalidades.
A classificação importa por dois motivos, segundo o § 5º do artigo 13: define quem responde pelas obras de infraestrutura essencial e quem tem direito à gratuidade de custas e emolumentos. Na REURB-S são isentos, entre outros, o primeiro registro da regularização, o registro da legitimação fundiária, o registro da CRF e do projeto com abertura de matrícula para cada unidade, a primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados e as certidões desses atos. Esses registros também não dependem de comprovação de pagamento de tributos (§ 2º).
Legitimação fundiária
A legitimação fundiária é a principal novidade da lei. Pelo artigo 23, ela é forma originária de aquisição da propriedade, conferida por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da REURB, a quem detenha em área pública ou possua em área privada, como sua, unidade com destinação urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
Por ser aquisição originária, o ocupante recebe o imóvel livre de ônus, direitos reais e gravames da matrícula de origem, salvo os que digam respeito a ele próprio (§ 2º). Na REURB-S, o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural, nem ter sido contemplado antes com legitimação de posse ou fundiária para a mesma finalidade (§ 1º). A data de corte é decisiva: núcleos formados depois de 22 de dezembro de 2016 não podem ser regularizados por legitimação fundiária (artigo 9º, § 2º), e outros instrumentos precisam ser avaliados.
Além dela, a lei prevê a legitimação de posse, ato do poder público que reconhece a posse e pode ser convertido em propriedade, e a demarcação urbanística, que identifica os imóveis abrangidos e registra na matrícula a viabilidade da regularização.
Quem pode pedir a REURB
O artigo 14 legitima a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios; os beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por cooperativas habitacionais e associações de moradores; os proprietários de imóveis ou terrenos, loteadores e incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos hipossuficientes; e o Ministério Público. Loteadores e incorporadores que deram causa à informalidade podem requerer a REURB, mas isso não os exime de responsabilidade administrativa, civil ou criminal (§ 3º), e quem arcou com os custos tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação irregular (§ 2º).
As etapas do procedimento
O artigo 28 organiza a REURB em sete fases:
- requerimento dos legitimados;
- processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes;
- elaboração do projeto de regularização fundiária;
- saneamento do processo administrativo;
- decisão da autoridade competente, em ato formal publicado;
- expedição da CRF pelo município;
- registro da CRF e do projeto aprovado no cartório de registro de imóveis.
Na fase de notificação, titulares de domínio, confinantes e terceiros interessados têm trinta dias para impugnar, e o silêncio é interpretado como concordância (artigo 31, §§ 1º e 6º). Havendo impugnação, abre-se procedimento extrajudicial de composição de conflitos. A falta de lei municipal específica não impede a regularização (artigo 28, parágrafo único).
O papel do município e o caso do Recife
Cabe ao município classificar a modalidade caso a caso, processar, analisar e aprovar os projetos e emitir a CRF (artigo 30). A classificação deve ocorrer em até cento e oitenta dias; se o município não se manifestar, prevalece a modalidade indicada pelo requerente, sem prejuízo de revisão posterior fundamentada em estudo técnico (§§ 2º e 3º). O município também pode flexibilizar parâmetros urbanísticos, como dimensões de lotes e percentuais de áreas públicas (artigo 11, § 1º), e faz a aprovação urbanística e, se tiver órgão capacitado, a ambiental (artigo 12).
No Recife, a política de REURB-S é executada pelo programa A Casa é Sua, coordenado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SEDUL), em parceria com o Tribunal de Justiça de Pernambuco, por meio do programa Moradia Legal, e com a Secretaria do Patrimônio da União nas áreas federais. Segundo a Prefeitura, o programa atende famílias em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e em conjuntos habitacionais construídos pelo poder público, em áreas consolidadas até dezembro de 2016, com renda mensal de até cinco salários mínimos e sem outro imóvel. Quem mora em área atendida deve acompanhar os cadastros da Prefeitura; quem está fora desse recorte, inclusive em loteamentos de média renda, precisa avaliar a REURB-E ou outros instrumentos.
Usucapião extrajudicial como alternativa
A REURB foi pensada para núcleos, não para o imóvel isolado sem escritura. Para esse caso, a alternativa costuma ser a usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo CPC de 2015 e alterado pela Lei nº 13.465/2017. O pedido é feito diretamente no registro de imóveis da situação do bem, por advogado ou defensor público, com:
- ata notarial lavrada por tabelião atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
- justo título ou outros documentos que demonstrem origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como o pagamento de impostos.
Titulares de direitos na matrícula e confinantes que não assinaram a planta são notificados e têm quinze dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (§ 2º). O procedimento foi disciplinado pelo Provimento CNJ nº 65, de 14 de dezembro de 2017, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149, de 30 de agosto de 2023, artigos 398 a 423). A ata notarial, por si só, não confirma propriedade: ela instrui o pedido que será analisado pelo registrador.
Como o escritório pode ajudar
Assessoramos moradores, associações, loteadores, incorporadores e empresas em regularização fundiária: diagnóstico da situação registral e urbanística, escolha entre REURB, usucapião extrajudicial ou outra via, preparação do requerimento, acompanhamento junto ao município e ao cartório e defesa em impugnações. Cada área tem uma história própria e nenhum resultado pode ser prometido, mas um diagnóstico bem feito evita escolher o instrumento errado e perder tempo.
