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Regularização fundiária para o imóvel que existe, mas não está no papel
Imóvel sem registro regular vende abaixo do que vale, não serve de garantia e complica a herança da família.
Regularização fundiária é o processo que dá título e registro a imóveis ocupados sem documentação regular. Pode ocorrer pela REURB, prevista na Lei 13.465/2017, por usucapião judicial ou em cartório, por adjudicação compulsória ou por retificação de registro. Procure um advogado quando o imóvel não tem escritura, tem área divergente da matrícula ou integra um núcleo informal.
A regularização fundiária resolve um problema comum em Recife e na região metropolitana: imóveis que existem, são usados há anos e têm valor, mas não estão registrados em nome de quem os ocupa. Contrato de gaveta, herança não formalizada, loteamento irregular e construção fora do aprovado estão entre as origens mais frequentes.
A legislação oferece caminhos diferentes. A Lei 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana, a REURB, para núcleos urbanos informais, em duas modalidades: REURB-S, de interesse social, e REURB-E, de interesse específico. A usucapião, judicial ou extrajudicial, e a adjudicação compulsória resolvem casos individuais. A Lei 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, é a referência para loteamentos que nasceram fora das regras.
Nossa atuação começa pela escolha do caminho. A mesma ocupação pode ser regularizada por vias com custos, prazos e riscos muito diferentes, e a escolha errada consome anos. Por isso, o diagnóstico vem antes de qualquer pedido.
Quando procurar um advogado
Imóvel comprado por contrato de gaveta
O preço foi pago, mas a escritura nunca foi lavrada e o vendedor desapareceu, faleceu ou simplesmente não responde.
Posse longa sem nenhum título
A família ocupa o imóvel há muitos anos como dona, paga IPTU e fez benfeitorias, sem qualquer registro em seu nome.
Loteamento ou conjunto irregular
Moradores ou loteador precisam regularizar o conjunto para que cada lote tenha matrícula própria e possa ser vendido ou financiado.
Área ou construção diferente da matrícula
Metragem, confrontações ou construção não averbada impedem a venda, o financiamento ou a partilha em inventário.
O que acontece quando se deixa para depois
- Venda por valor abaixo do mercado, porque o comprador desconta do preço a insegurança do título.
- Impossibilidade de financiar, oferecer o imóvel em garantia ou usá-lo numa operação empresarial.
- Inventário mais longo e mais caro, com herdeiros discutindo um bem que não estava em nome do falecido.
- Exposição a disputas de posse e ações de terceiros sem uma defesa documental organizada.
Como conduzimos
Diagnóstico documental e de posse
Levantamos matrícula, transcrições antigas, contratos, comprovantes de posse e a situação tributária e urbanística do imóvel.
Escolha da via de regularização
Comparamos REURB, usucapião extrajudicial ou judicial, adjudicação compulsória e retificação, com requisitos, riscos e etapas de cada uma.
Montagem do pedido
Coordenamos com os técnicos o levantamento topográfico, a planta e o memorial descritivo, reunimos as provas e buscamos a anuência de confrontantes.
Condução no cartório, no município ou em juízo
Acompanhamos o procedimento na via escolhida, respondemos a exigências e impugnações e, havendo conflito, levamos a discussão ao Judiciário.
Registro e aproveitamento do imóvel
Com a matrícula regular, orientamos os passos seguintes: averbação da construção, venda, financiamento, partilha ou integração a um negócio.
O que você recebe
- Diagnóstico da situação dominial e possessória do imóvel
- Parecer comparando as vias de regularização aplicáveis ao caso
- Plano de trabalho com documentos, técnicos envolvidos e etapas
- Pedido de REURB, usucapião, adjudicação ou retificação instruído e protocolado
- Acompanhamento até a matrícula aberta ou atualizada em nome do titular
Por que o escritório
Escolha de via fundamentada
Não partimos de um procedimento padrão. Cada caso recebe a comparação das vias possíveis antes de qualquer custo com cartório ou técnicos.
Integração com urbanismo e família
Regularização toca licenciamento, inventário e partilha. Resolvemos o imóvel olhando para o que a família ou a empresa vai fazer com ele depois.
Linguagem clara com o proprietário
Explicamos cada etapa, documento e custo previsto em termos simples, para que a decisão seja tomada com informação.
Situação ilustrativa
Cenário ilustrativo, sem relação com cliente real. Uma família mora há décadas numa casa em Jaboatão dos Guararapes, comprada por contrato particular de um loteador que nunca registrou o loteamento. Os pais faleceram e os filhos querem vender o imóvel. O diagnóstico mostra que a casa está num núcleo com muitos lotes na mesma situação. A família pode seguir com uma usucapião individual ou se articular com vizinhos e com o município para um pedido de REURB do conjunto. Cada via tem requisitos e tempo próprios, e a escolha passa a ser feita com o quadro completo à mesa.
Cenário hipotético, apresentado só para ilustrar o método. Cada caso depende dos seus fatos.Perguntas frequentes
REURB: como funciona na prática?
A REURB é requerida ao município, que classifica a modalidade, aprova o projeto de regularização e, ao final, emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), levada ao cartório para registro. Podem pedir os próprios moradores, associações, proprietários, loteadores, a Defensoria Pública, o Ministério Público e o poder público. A legitimação fundiária, que converte a ocupação em propriedade, vale para núcleos informais consolidados até 22 de dezembro de 2016.
Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E?
A REURB-S é a de interesse social, voltada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com isenção de custas e emolumentos em diversos atos de registro. A REURB-E é a de interesse específico, aplicada aos demais casos, com custos arcados pelos interessados. A classificação é feita pelo município.
Quanto tempo leva a regularização fundiária de um imóvel?
Não há prazo único, porque depende da via escolhida, da documentação e da existência de conflito. Procedimentos em cartório tendem a ser mais ágeis quando há concordância dos envolvidos. Impugnações levam o caso ao Judiciário e alongam o processo, por isso o diagnóstico estima etapas, e não datas.
Como fazer usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é pedida no cartório de registro de imóveis da localidade, com advogado, na forma do art. 216-A da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. O pedido reúne ata notarial sobre a posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e documentos que comprovem o tempo e a qualidade da posse. Havendo impugnação que não se resolva, o caso segue para a via judicial.
Comprei por contrato de gaveta. Consigo regularizar?
Em regra, existe caminho. Se o preço foi pago e há promessa de compra e venda, a adjudicação compulsória, possível também em cartório desde a Lei 14.382/2022, pode suprir a escritura que o vendedor não assinou. Se a documentação é frágil, a usucapião pode ser a via, desde que cumpridos os requisitos de posse.
Imóvel irregular pode ser vendido ou herdado?
Pode, mas com limitações. Os direitos sobre um imóvel sem registro podem ser cedidos e partilhados, porém o comprador ou herdeiro recebe a mesma insegurança do título e, em geral, paga menos ou não consegue financiar. Regularizar antes de vender ou partilhar costuma preservar valor e evitar disputas.
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Tem um imóvel sem escritura ou com registro que não bate?
Reúna o que tiver: contrato, recibos, IPTU e fotos. Na primeira conversa, indicamos a via de regularização mais adequada e os documentos que faltam.