Abogado para constructoras y desarrolladoras en Brasil
Para desarrolladoras, constructoras, loteadoras e inversores que necesitan sacar el proyecto del papel con seguridad jurídica, del terreno a la entrega.
Un abogado para constructoras y desarrolladoras en Brasil acompaña el proyecto del terreno a la entrega: due diligence inmobiliaria, registro del proyecto (Ley 4.591/1964), patrimonio de afectación, licencias urbanísticas, contratos de compraventa, rescisión (Ley 13.786/2018) y regularización dominial. Consulte antes de comprar el terreno, lanzar las ventas o modificar el proyecto aprobado.
Un abogado para constructoras y desarrolladoras en Brasil entra al proyecto antes del primer folleto de ventas. La elección del terreno, la forma de adquisición, la aprobación municipal y el registro del proyecto definen qué podrá venderse, cuándo y con qué riesgo, y las decisiones tomadas con prisa en esa etapa suelen reaparecer años después, en la entrega de las unidades.
El sector sigue la Ley 4.591/1964, de los desarrollos inmobiliarios, el régimen del patrimonio de afectación introducido por la Ley 10.931/2004, la Ley 13.786/2018, que reguló la rescisión, la Ley 6.766/1979 para los loteos, la Ley 13.465/2017 para la regularización dominial urbana y las leyes de uso y ocupación del suelo de cada municipio. A eso se suman el Código de Defensa del Consumidor y las exigencias de los financiadores.
Trabajamos con desarrolladoras, constructoras, loteadoras e inversores, incluido capital extranjero que ingresa al mercado inmobiliario brasileño, conectando estas reglas con el ciclo del proyecto: due diligence del terreno, estructuración mediante sociedad de propósito específico, licencias, contratos con compradores y proveedores, y defensa en disputas por atraso, vicios de construcción y rescisión.
Desafíos del sector
Terreno con pasivo oculto
Gravámenes, acciones contra los vendedores, restricciones ambientales y divergencias de registro pueden trabar el registro del proyecto o su financiamiento.
Licencias y cambios de proyecto
Los cambios en el proyecto aprobado, las exigencias urbanísticas y los plazos de permisos afectan el cronograma y las ventas. Modificar sin regularizar genera clausuras y dificulta el certificado de habitabilidad.
Rescisiones y atrasos en la entrega
El desistimiento de compradores y el atraso de obra son fuentes recurrentes de litigio. La Ley 13.786/2018 trajo reglas, pero el contrato debe redactarse conforme a ella para que se apliquen.
Vicios de construcción y responsabilidad
Los defectos en la obra generan reclamos de condominios y compradores durante años después de la entrega, lo que exige gestión técnica y jurídica de garantías y plazos.
Cómo ayudamos
Due diligence y adquisición de terrenos
Analizamos el registro de la propiedad, los certificados, el historial dominial y las restricciones urbanísticas y ambientales, y estructuramos la adquisición mediante compra, permuta o alianza con el propietario.
Desarrollo y estructura del proyecto
Preparamos la documentación para el registro del proyecto, evaluamos el patrimonio de afectación y organizamos sociedades de propósito específico y alianzas entre desarrolladora, constructora e inversores.
Contratos con compradores y proveedores
Redactamos promesas de compraventa con cuadro resumen y reglas de rescisión conforme a la Ley 13.786/2018, además de contratos de construcción, obra por encargo y prestación de servicios.
Regularización y litigios inmobiliarios
Conducimos la regularización dominial y de edificaciones, y actuamos en disputas por atraso, vicios de construcción, rescisión y conflictos con organismos de licenciamiento.
Áreas involucradas
Preguntas frecuentes
¿Qué es el patrimonio de afectación en el desarrollo inmobiliario?
Es la separación del terreno, las obras y los recursos de un proyecto respecto del resto del patrimonio de la desarrolladora, prevista en la Ley 4.591/1964 con la redacción dada por la Ley 10.931/2004. Así, los bienes y los ingresos de esa obra quedan vinculados a su conclusión y a la entrega de las unidades, lo que da más seguridad a compradores y financiadores.
¿Cómo funciona la rescisión de un inmueble comprado sobre planos?
La rescisión sigue la Ley 13.786/2018, que modificó la Ley 4.591/1964 y fijó reglas para la devolución de valores y las penalidades en caso de desistimiento del comprador. Los límites de retención varían según el proyecto esté o no sometido al régimen de patrimonio de afectación, y el contrato debe incluir esas condiciones en el cuadro resumen.
¿Cuándo debe registrarse el desarrollo inmobiliario?
El desarrollo debe registrarse en el registro de la propiedad antes de que la desarrolladora negocie las unidades individuales, conforme a la Ley 4.591/1964. Vender sin el registro expone a la empresa a sanciones y a cuestionamientos de los compradores.
¿El despacho atiende a inversores extranjeros y fondos inmobiliarios?
Sí. Atendemos a inversores, fondos, desarrolladoras y constructoras en adquisiciones, alianzas, estructuración de proyectos y disputas, con due diligence adaptada al perfil de riesgo de cada operación. La compra de tierras rurales por extranjeros tiene restricciones específicas, que deben verificarse antes de cualquier compromiso.
¿Qué es la REURB y cuándo se aplica?
La REURB es la regularización dominial urbana prevista en la Ley 13.465/2017, que permite incorporar núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial y titular a sus ocupantes. Se aplica a loteos y ocupaciones consolidados sin registro adecuado y puede involucrar al municipio, a los ocupantes y al desarrollador responsable.
¿Su próximo proyecto empieza con seguridad jurídica?
Hable con el despacho antes de cerrar el terreno o lanzar las ventas, y reciba una lectura clara de los riesgos del proyecto.