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Derecho Inmobiliario y Urbanístico
Del análisis del terreno al registro de la promoción, con atención a lo que bloquea un proyecto antes de que empiece.
Un proyecto inmobiliario reúne tres riesgos que rara vez aparecen juntos en otros negocios: el riesgo del historial registral, el riesgo de la licencia y el riesgo de la relación con el comprador. Fallar en cualquiera de ellos paraliza obra, venta y caja.
Trabajamos para promotoras, constructoras, inversores y propietarios en todas las etapas del ciclo: verificación del inmueble, estructuración del negocio, licencia ante el municipio, registro de la promoción y defensa en disputas sobre entrega, retraso y resolución.
Lo que llevamos en Derecho Inmobiliario y Urbanístico
Elija el asunto y vea cómo trabajamos, qué recibe y las dudas más comunes.
Negocios Inmobiliarios
Compra, venta, permuta y cesión de inmuebles con due diligence, contratos sólidos y registro concluido.
Ver asuntoIncorporación Inmobiliaria
Memorial, registro, patrimonio de afectación y contratos con compradores, del terreno al condominio.
Ver asuntoLicencias Urbanísticas
Aprobación de proyecto, permiso de construcción, estudio de impacto vecinal y recursos ante el municipio.
Ver asuntoRegularización de Inmuebles
REURB, usucapión, adjudicación compulsoria y rectificación para inmuebles sin escritura o con registro divergente.
Ver asuntoCómo actuamos
Due diligence inmobiliaria
Análisis de la ficha registral, el historial de titularidad, los certificados del inmueble y de los vendedores, las cargas reales, la situación fiscal y la ocupación, con informe de riesgos y recomendación de seguir o no con la adquisición.
Estructuración de la compra del terreno
Permuta física o financiera, compraventa, opción, cesión de derechos y condiciones suspensivas vinculadas a la licencia, para que el pago acompañe la seguridad del negocio.
Promoción inmobiliaria y registro
Preparación y seguimiento de la memoria de promoción y de su inscripción registral, conforme a la Ley n.º 4.591/1964 (ley brasileña de promoción inmobiliaria), además de la constitución del régimen de propiedad horizontal y del patrimonio afectado.
Licencias urbanísticas y ambientales
Conducción de los procedimientos de aprobación de proyecto, licencia de obra, permisos y requisitos de zonificación ante los órganos municipales, con defensa administrativa en caso de denegación.
Regularización registral y usucapión
Regularización de suelo urbano, rectificación registral y usucapión judicial o extrajudicial para inmuebles sin documentación en regla.
Contencioso inmobiliario
Demandas de desahucio, resolución, elevación a público forzosa, discusiones sobre retraso de obra y defensa frente a reclamaciones de compradores y de comunidades de propietarios.
Por qué con nosotros
Visión de viabilidad, no solo de documento
El análisis jurídico entra junto con el estudio de viabilidad, cuando todavía es posible renegociar precio, plazo o desistir del terreno.
Integración con el derecho administrativo
Licenciar es relacionarse con la administración. Tratamos el expediente administrativo con la misma técnica que una defensa, también en vía de recurso.
Atención a propietarios y a promotores
Actuamos a los dos lados de la mesa en momentos distintos, lo que da una lectura realista de lo que la otra parte va a aceptar.
Preguntas frecuentes
¿Qué hay que verificar antes de comprar un inmueble en Brasil?
Antes de firmar cualquier documento, revise la ficha registral actualizada, el historial de titularidad, los certificados personales de los vendedores, la situación fiscal del inmueble y la existencia de ocupación o litigio. Esa comprobación es la due diligence inmobiliaria y es lo que evita comprar un problema junto con el bien.
¿Qué es el patrimonio afectado y por qué importa?
Es el régimen que separa el patrimonio de una promoción del resto del patrimonio de la promotora, previsto en la Ley n.º 4.591/1964 (ley brasileña de promoción inmobiliaria). En la práctica protege a los compradores de esa promoción en caso de insolvencia de la promotora y suele mejorar las condiciones de financiación.
¿Puedo resolver la compra de una vivienda sobre plano y recuperar lo pagado?
Por regla general sí, con devolución de parte de las cantidades entregadas, según las condiciones del contrato y los límites de retención previstos en la legislación brasileña sobre resolución. El porcentaje efectivo depende del régimen de la promoción y de la causa de la resolución, por eso el contrato debe analizarse antes de la solicitud.
¿Cuánto tarda una usucapión extrajudicial?
Varía según lo completa que esté la documentación y si existe oposición, y se tramita en el registro de la propiedad, sin proceso judicial. Cuando la posesión está bien documentada y nadie se opone, es la vía más rápida; si hay conflicto, vuelve a ser necesaria la vía judicial.
¿Quién responde por el retraso en la entrega de la obra?
La promotora responde por el retraso que supere el plazo contractual y el margen de tolerancia pactado, salvo causas de exoneración acreditadas. Para el promotor, la defensa pasa por demostrar la causa del retraso y la regularidad de las comunicaciones; para el comprador, por documentar el perjuicio.
Vea también
¿Va a comprar terreno o lanzar una promoción en Brasil?
Hable con nuestro equipo antes de la firma. Es en esa fase cuando el análisis jurídico todavía cambia el negocio.